Nell’articolo di oggi analizzeremo un’attività di investimento spesso trascurata dagli investitori: i reit, ossia l’investimento in società che producono reddito dalla gestione e dall’affitto di immobili.
Abbiamo già parlato di questa asset class analizzando alcuni dei lazy portfolio più famosi (Swensen, Pinwheel), ma è giunto il momento di conoscere più approfonditamente i Reit.
Cosa sono precisamente i Reit?
Qual è il ruolo dei Reit in un portafoglio diversificato?
Quali sono le prospettive per i Reit?
Come fare per investire in Reit?
In questo articolo troverai la risposte a queste domande.
Indice
Cosa sono (e cosa non sono) i Reit
Volendo essere specifici un Reit è un fondo di investimento immobiliare che investe in azioni di società che possiedono, gestiscono o finanziano beni immobili che producono reddito tramite l’incasso dei canoni di affitto.
Attenzione a non confondere i Reit con alcuni fondi immobiliari chiusi protagonisti di scandali finanziari più o meno recenti.
I fondi immobiliari chiusi con cui molti risparmiatori si sono scottati, prevedevano la raccolta di capitali da destinare a iniziative immobiliari specifiche che si sarebbero dovute concludere in un arco temporale di 10 anni.
L’obiettivo era quello di comprare e rivalorizzare immobili da destinare alla vendita.
Trattandosi di fondi “chiusi” l’investitore non aveva possibilità di disinvestire il capitale anticipatamente ma soltanto attendere la scadenza (puntualmente rinviata e conclusasi con ingenti perdite).
I Reit consentono a chiunque di investire in azioni di società immobiliari regolarmente quotate sui mercati. L’andamento del prezzo delle azioni sarà determinato dall’andamento degli utili delle società (rappresentati, appunto, dagli affitti).
Altro aspetto importante da considerare, riguarda l’ampia diversificazione sottostante all’investimento. I Reit, infatti, investono in un’ampia gamma di immobili come uffici, condomini, magazzini, centri commerciali, strutture mediche, hotel, e anche unità immobiliari tecniche (come ad esempio ripetitori per cellulari).
Quindi i Reit consentono di accedere ad un mercato immobiliare diverso dalla tradizionale abitazione da affitto abbinato a possibilità di disinvestimento immediata e ampia regolamentazione finanziaria.
Perché investire in Reit?
Questa asset class ha storicamente fornito rendimenti estremamente competitivi (probabilmente molto più di quanto tu possa immaginare🤓). Inoltre sono un ottimo strumento di diversificazione. Utilizzati correttamente i Reit possono quindi contribuire a migliorare le performance e a gestire il rischio complessivo del portafoglio.
I Reit sono stati l’asset class migliore negli ultimi 20 anni.
Questo grafico mostra i rendimenti annui delle varie attività di investimento registrati, appunto, negli ultimi 20 anni:
I reit sono al primo posto con un rendimento annuo del 10% contro il 7,5% del mercato azionario americano.
Questo grafico, invece, mette a confronto i Reit (linea nera) con le altre principali asset class:
Oltre all’aspetto delle performance, è importante tenere in considerazione il contributo che i Reit possono apportare in termini di diversificazione del portafoglio.
Spesso si dice che nel corso degli ultimi anni la correlazione tra le varie asset class sia notevolmente aumentata. Questo significa che diventa sempre più complesso trovare soluzioni per rendere i portafogli “robusti”.
I Reit non possono certo definirsi un asset protettivo: trattandosi di azioni immobiliari, stiamo comunque parlando di un’attività “rischiosa”. Pur essendo azioni hanno una correlazione relativamente bassa con settori azionari più tradizionali (per approfondire questo aspetto consulta il report dedicato a questo link).
Infine, non dovrebbe essere sottovalutato il ruolo che i Reit possono offrire come copertura dall’inflazione. I contratti di locazione sottostanti sono, infatti, legati al caro vita. Quindi è prevista una sorta di rivalutazione automatica dei canoni che consente di adeguare i redditi da affitto all’inflazione.
Quali sono le prospettive per i Reit?
Sembra che la pandemia abbia inesorabilmente modificato le nostre abitudini di vita. Tra i settori più penalizzati ci sarebbe proprio quello immobiliare: un maggior ricorso allo smart working, alle riunioni on line, e il permanere delle restrizioni sulla mobilità internazionale comportano minore richiesta di immobili per sedi di lavoro aziendali, convegni di lavoro, e soggiorni in alberghi.
Non a caso le azioni del settore immobiliare sono state tra le più penalizzate dal covid.
Nonostante ciò, dai minimi registrati nel pieno del covid, il settore ha recuperato circa il 69% che di poco si discosta dal rimbalzo messo a segno dal mercato azionario globale( 77%).
Guardando al futuro, la considerazione sensata da fare è che, pur trattandosi di un investimento immobiliare, stiamo parlando di una strategia estremamente diversificata.
La questione non deve essere ridotta alla ricerca dell’asset che consentirà di guadagnare il più possibile nel minor tempo possibile. Si tratta di individuare attività in grado di migliorare il rapporto rischio rendimento del portafoglio.
Quindi la domanda corretta da porsi è: “quanto dovrei investire in Reit?“
Considerando l’attuale livello dei rendimenti obbligazionari, una scelta valutabile potrebbe essere quella di sostituire una parte della componente obbligazionaria con i Reit.
Storicamente il ricorso ai Reit ha consentito di incrementare il rendimento mantenendo inalterata la rischiosità complessiva del portafoglio:
Il grafico evidenzia come l’inserimento di Reit in portafoglio (rispettivamente nell’ordine del 10 e del 20%) abbia consentito di aumentare la performance annua a parità di rischio.
Come investire in Reit?
Come sempre, l’indicazione è quella di prediligere l’utilizzo di strumenti diversificati che consentono un accesso efficiente a questa asset class.
In particolare quella che segue è una lista di 5 strumenti (fondi attivi ed etf) che consentono di prendere esposizione ai Reit:
- Janus Henderson Global Property: fondo attivo che vanta un consolidato track record nel settore (anno di lancio: 2005);
- Nordea Global Real Estate: strumento lanciato nel 2011 che integra nel processo di investimento anche principi di sostenibilità;
- IShares Developed Market Property: strumento passivo focalizzato sull’immobiliare globale dal 2006;
- Invesco Real Estate S&P : replicante passivo sul mercato immobiliare americano lanciato nel 2016;
- Spdr Dow Jones Global Real Estate: etf a vocazione globale operativo dal 2012.
Link all’analisi completa degli strumenti
Conclusioni
La storia è lastricata di buone idee spinte troppo oltre da diventare cattive idee.
Morgan Housel
Sicuramente il mondo e l’economia moderna sono profondamente cambiati rispetto al passato. Ed è certo che il futuro porti cambiamenti inaspettati.
L’idea che legittimamente ci si può fare è quella di considerare i Reit uno strumento che ha funzionato bene nell’economia tradizionale del passato. In un sistema globale rinnovato dove tecnologia, digitalizzazione e megatrend dominano su tutti gli altri settori, è lecito porsi interrogativi sulla funzionalità di questo strumento.
Su questo blog spesso dico che nessuna asset class considerata singolarmente ha senso nel breve termine né tantomeno nel lungo. Tuttavia la stessa asset class assume un significato straordinario se viene correttamente inserita in un portafoglio diversificato e periodicamente ribilanciato.
“Bilanciare” l’esposizione ad interessanti temi innovativi con settori più tradizionali (come possono essere appunto i Reit) consente di costruire portafogli più robusti e, soprattutto, permette di evitare di cadere vittima di mode passeggere.
Il ricorso a soluzioni specifiche (come i megatrend) dovrebbe avere un peso circoscritto.
Gli stessi Reit devono essere interpretati nello stesso modo: si tratta di un asset rischioso che presenta una consolidata efficacia diversificativa.
Per portafogli “strutturati” prevedere un’allocazione in Reit del 5% è un ottimo punto di partenza.
Leggi anche:
Small Cap: piccolo è bello;
Etf: i 3 rischi che non conosci;
Obbligazioni: i 4 pregiudizi da estirpare;
Private Equity: come inserirlo correttamente in portafoglio;
Private debt: cosa è e come inserirlo in portafoglio.
…ottimo ed imprescindibile strumento d’investimento, ma per le gestioni attive anche qui sempre occhio ai costi, soprattutto alle commissioni di performance che sono spesso velate dagli ottimi track record ma pertanto ancora più marcate, poi alla concentrazione geografica e alla diversa esposizione settoriale interna di questi strumenti. Proprio un’attenta analisi di quest’ultima infatti ci tutela molto dal rischio di poter avere in portafoglio asset classi sovrapposte, nel caso specifico potremmo avere una eccessiva esposizione alle infrastrutture magari già detenute con altro strumento. Chiaramente questo è un mio libero e sottolineo non qualificato pensiero.
Osservazioni assolutamente pertinenti: sia quella sui costi che quella sulla duplicazione degli asset.
Relativamente agli strumenti attivi analizzati negli articoli evidenzio quanto segue:
– Janus Henderson Global Property: pur essendo previste commissioni di performance, queste sono applicate secondo il meccanismo dell’High Watermark (l’applicazione presuppone, cioè, un’effettiva sovraperformance rispetto al benchmark). Al netto dei costi di gestione lo strumento batte ampiamente comunque il benchmark di riferimento a 3, 5 e 10 anni;
– Nordea Global Real Estate: non sono previste commissioni di performance. Anche in questo caso la gestione attiva batte il benchmark a 3, 5 e 10 anni.
Sia il Janus Henderson Global Proprerty che il Nordea Global Real Estate evidenziano nella politica di investimento la selezione di Reit e società immobiliari. Pertanto la giusta osservazione della duplicazione, ritengo possa verificarsi “in senso opposto”: è molto più probabile che fondi sulle infrastrutture investano anche in società immobiliari che non il contrario (nello strumento Janus Henderson il settore delle infrastrutture pesa per circa il 4%, per il Nordea praticamente 0).
Infine sull’altrettanto precisa considerazione sull’esposizione geografica entrambi gli strumenti hanno vocazione globale e presentano allocazione regionale pressoché allineata al benchmark. Trattandosi di un benchmark globale il peso degli USA resta comunque predominante.
Per approfondire i livelli di esposizione geografica fornisco i link di seguito:
– Janus Henderson Global Property;
– Nordea Global Real Estate
Grazie per il tuo contributo Luca ✌
Ciao David,
tutto giusto e brillantemente illustrato, solo che l’high watermark specifico da te richiamato, dal prospetto credo di capire che non tutela al 100% il singolo investitore, per altro sconosciuto alla casa di gestione in parola, ma va sul periodo di “cristallizzazione”, al fine di essere più preciso riporto gli stralci d’interesse:
1.“High Water Mark” o “HWM”: indica il prezzo iniziale di lancio della Classe di Azioni per il primo Periodo di cristallizzazione o, per i Periodi di cristallizzazione successivi, il NAV alla fine dell’ultimo Periodo di cristallizzazione, quando si verifica la Cristallizzazione e viene corrisposta la Commissione di performance. L’High Water Mark viene rettificato per ogni distribuzione effettuata.”
2.“Cristallizzazione” o “Cristallizzare”: indica il momento in cui la Commissione di performance diviene pagabile al Gestore degli investimenti.”
3.Il “Periodo di cristallizzazione” per la Classe di azioni interessata di ogni Comparto corrisponde al periodo di 12 mesi dal 1 luglio al 30 giugno dell’anno successivo.”
…quindi se tecnicamente entri in corso d’opera puoi non essere tutelato completamente se ho ben interpretato. Mi scuso se sono andato fuori tema ma ho preso spunto per meglio far capire la potenza distorsiva delle le commissioni di performance, trascurabili quando tutto sale ma molto ostiche da digerire nelle fasi di ribasso, infatti spesso e volentieri proprio in quest’ultimo scenario di mercato trovano puntuale concretizzazione! Sbaglio? Grazie ancora per lo spazio e l’attenzione ricevuta. A presto
Corretto Luca:
la commissione di performance viene calcolata sulla sovraperformance del fondo rispetto al benchmark realizzata nell’esercizio di gestione (1 luglio – 30 giugno). Entrando a cavallo dell’esercizio (ipotesi altamente probabile) l’investitore pagherà la commissione anche se non avesse beneficiato della sovraperformance.
Riporto questa considerazione teoricamente corretta nella realtà pratica:
1) l’eventuale pagamento addebitato all’investitore entrato a cavallo dell’esercizio (e che potrebbe non aver beneficiato della sovraperformance) si verificherebbe soltanto per il primo anno e non per i successivi;
2) Lo scorso anno l‘incidenza delle commissioni di performance è stata dello 0,36% (come da kiid). Un costo “aggiuntivo” tutto sommato sostenibile visto che stiamo parlando di uno strumento che negli ultimi 5 anni ha creato una sovraperformance (al netto dei costi, compresi costi di performance) del 14%.
Da notare che in caso di sottoperformance nell’esercizio di riferimento l’HWM resta sempre ancorato al massimo nav registrato (si paga sempre solo sull’effettiva sovraperformance. In commercio esistono ancora strumenti che non prevedono HWM 😱).
…se non vogliamo guardare le commissioni e ragioniamo in euro, allora approfondirei con molta attenzione questo: LU0196034317.
Buon sabato
Salve, come è stato effettuato questo studio da Jp Morgan ? Perchè io ho provato a paragonare più e più volte etf dello S&P 500 e dei reits (entrambi presi a distribuzione) e si vedeva nettamente una performance superiore dello S&P 500 rispetto ai Reits. Sbaglio io o qualcosa non mi è chiaro?
Emanuele, lo studio condiviso alla data di stesura dell’articolo si riferisce al ventennio 2001 – 2020. Puoi verificare tu stesso a questo link come, nel periodo preso a riferimento, i Reit abbiano restituito un rendimento superiore rispetto a quello dell’ S&P500.
Oggi lo stesso documento di Jp Morgan mostra risultati diversi (pag 64 del report visualizzabile a questo link )