Investimento immobiliare

Gli italiani, il mattone e gli investimenti

L’investimento immobiliare non tradisce mai

Questa è una delle convinzioni più radicate nella mente del risparmiatore italico che considera il mercato immobiliare una fonte di rivalutazione certa e di rendita sicura.

Di generazione in generazione si tramanda la convinzione dell’affidabilità di questo asset:

da un lato la casa di proprietà è diventato un importante obiettivo di vita del giovane lavoratore, dall’altro l’adulto considera l’immobile un’inesauribile fonte di profitto (per rendita da affitto e rivalutazione nel tempo). 

In effetti ci sono una serie di considerazioni positive da fare sul classico appartamento acquistato per essere messo in affitto:

Dunque il mattone mette d’accordo un po’ tutti, giovani, adulti ed anziani:

sembra che nessuno (o quasi) ne sia mai rimasto deluso.

Al contrario tutti (o quasi) si lamentano per le perdite riportate a seguito di investimenti finanziari.

E allora perché  affannarsi dietro al mondo della finanza quando esiste una soluzione così facile e sicura di rendimento come mettere in affitto un appartamento?

Ma queste convinzioni così radicate hanno davvero una base realistica, o anche per il mercato immobiliare negli ultimi anni le cose sono cambiate?

Analizziamo più nel dettaglio i benefici e gli svantaggi dell’investimento immobiliare.

Il valore degli immobili nel tempo

La fine del secondo conflitto mondiale ha inaugurato per l’Italia (e non solo) un periodo di crescita economica e demografica in cui gli immobili hanno svolto un ruolo fondamentale di costruzione di ricchezza e difesa dall’inflazione (che, al tempo, assumeva valori a doppia cifra).

Dunque la convinzione della convenienza dell’investimento immobiliare è figlia dell’esperienza (vincente) delle vecchie generazioni, tramandata, via via, a quelle più giovani.

Se questa convinzione si mantiene solida, al contrario, i prezzi lo fanno un pò di meno:

E’ ovvio che un discorso a parte deve essere fatto per l’acquisto di un immobile che non viene comprato per investimento ma perché rappresenta un traguardo personale: comprare  una casa è più una scelta di vita che d’investimento. In tal caso si acquista più per soddisfare ambizioni personali e familiari piuttosto che per esigenze finanziarie.

Qualora, invece, si decida di acquistare un immobile per investimento, la logica vorrebbe che venissero analizzati una serie di fattori quali, ad esempio:

  • La zona di acquisto;
  • La quantità di denaro investito rispetto al totale delle proprie disponibilità;
  • L’eventuale entità del mutuo per concludere l’acquisto;
  • Quali sarebbero le alternative di investimento.

Ma soprattutto, qualora si decida di investire in immobili, occorre evitare uno sbaglio piuttosto comune:

pensare che il mattone sia un investimento sicuro. Sempre e comunque.

Facciamo un esempio di investimento sul mattone rispetto ad una scelta di investimento sul mercato finanziario di cui molti si lamentano:

€ 10.000 ipotetici investiti nel mercato immobiliare italiano  nel 2010 oggi varrebbero circa € 7.800 (- 22%). Immaginando anche un rendimento medio del 5% annuo del capitale iniziale (rendita da affitto per un totale di 4.500€) il capitale si attesterebbe intorno a 12.300€ (23% complessivo).

€ 10.000 ipotetici investiti in un fondo azionario globale (non il migliore!) nel 2010 oggi sarebbero più di € 30.000 (+ 300%).

Perché, allora, preferiamo sempre investire in un asset che, negli ultimi anni, mediamente, ha perso di valore e non si scelgono altri canali ben più remunerativi?

Il valore più importante dell’investimento immobiliare è l’illiquidità

La scelta fondamentale di rendere indisponibile per molto tempo un capitale (scelta obbligata quando si investe in immobili) non viene compresa quando si sceglie di investire in azioni.

Mentre si è disposti a rinunciare a 200.000€ investendo in immobili con la prospettiva di creare una rendita “fissa” da locazione, e quindi un flusso di denaro che mensilmente vediamo entrare nelle nostre tasche (senza probabilmente essere consapevoli delle spese che ci sono a latere), non riusciamo spesso a mantenere salda la volontà di tenere investito un capitale in azioni per un periodo altrettanto lungo, in vista di un guadagno altrettanto appetibile ma solo al termine dell’operazione.  

Il fatto che non ci sia un mercato di quotazione ufficiale che renda ogni giorno (ogni ora ed ogni minuto) disponibile il valore effettivo dell’investimento immobiliare (come succede invece con gli investimenti quotati) mette al riparo il proprietario da manovre avventate dettate dall’emotività:

cosa succederebbe se avessimo un display sulla porta di casa su cui tutti i giorni,al mattino e alla sera venisse pubblicato il valore del nostro immobile? 
Come reagiremmo vedendo giorno dopo giorno scendere (o, peggio, crollare…) la solidità del nostro patrimonio immobiliare? Probabilmente la sera il rientro a casa sarebbe sempre più amaro…

Ma non ce ne accorgiamo: il nostro immobile è sempre lì, solido, bello, e che cresce di valore (nel nostro falso immaginario) giorno dopo giorno. In altre parole sull’immobile riusciamo a ragionare in termini di valore e non di prezzo!

Mentre per i mercati azionari (e per altri investimenti “quotati”) ci comportiamo emotivamente in tutt’altro modo: le notizie di cali, di rialzi, di guerre commerciali ci distolgono dalle vere ragioni che ci hanno indotto ad investire (il profitto) e ci spaventano, giorno dopo giorno, al punto tale da non riuscire a gestire l’ansia da tracollo: spingiamo un bottone e vendiamo liberandoci dall’angoscia (in altre parole, ci focalizziamo sul prezzo e non sul valore).

Quel bottone è e sempre sarà la nostra rovina. 

Gli investimenti illiquidi (come quello immobiliare) ci proteggono dal nostro peggior nemico: noi stessi.

Piuttosto che focalizzarsi solo sull’investimento immobiliare, sarebbe d’aiuto ricercare anche alternative illiquide che potrebbero essere perfino più remunerative (leggi l’articolo dedicato).

L’investimento immobiliare: criticità ed alternative

E’ bene considerare tutte le limitazioni e le criticità legate a questa forma di impiego quali, per esempio, :

  • La preclusione ai piccoli capitali e la scarsa possibilità di diversificazione: per acquistare un immobile è indispensabile disporre di adeguate risorse finanziarie (100.000 – 200.000 €).
    Questo non trascurabile aspetto non solo rende inavvicinabile l’investimento ai “piccoli risparmiatori”, ma tende ad immobilizzare in un’unica attività il patrimonio di chi vi si accinge ad investire (disponendo di un capitale di € 100.000 difficilmente si riuscirà ad investire in immobili in aree geografiche diversificate o, comunque, in attività diverse da quella immobiliare);
  • L’elevata tassazione: proprietà e rendite immobiliari sono gravarte  da una pesante imposizione fiscale ;
  • Impegno amministrativo e gestionale: la messa a frutto di un immobile implica tutta una serie di adempimenti amministrativi (registrazione contratti, dichiarazioni, comunicazioni alle autorità) e gestionali (riscossione degli affitti, manutenzione, trasferimenti) che richiedono l’investimento di molto tempo oltre che di molto denaro.

Molti degli inconvenienti sopra citati possono essere superati con la tecnica del crowfunding immobiliare che consente l’accesso all’investimento sul mattone anche ai piccoli capitali senza implicare particolari impegni gestionali e amministrativi consentendo, altresì, un’efficace diversificazione del patrimonio ed interessanti rendimenti (a breve un post sull’argomento).

Il futuro degli investimenti immobiliari da locazione

Il futuro è sempre incerto per qualsiasi tipologia d’investimento, ma sarebbe bene considerare almeno 3 fattori che potrebbero incidere negativamente sull’evoluzione futura dei prezzi delle case:

  1. La disponibilità degli istituti bancari nella concessione di finanziamenti destinati all’acquisto di immobili è sensibilmente diminuita nel corso degli ultimi anni. Si è progressivamente passati dagli eccessi dei primi anni 2000 con erogazione di mutui oltre il 100% dei valori immobiliari, alla “stretta creditizia” attuale con un drastico ridimensionamento delle possibilità di accesso al credito.
    Da una parte, dunque, i potenziali acquirenti vedono ridursi la possibilità di supporto da parte degli istituti bancari con conseguente riduzione della domanda di immobili. Dall’altra  le imprese di costruzioni saranno portate ad accelerare sulle vendite (dietro sollecitazione delle banche) per il rimborso dei finanziamenti ottenuti innescando un processo di avvitamento dei prezzi immobiliari;
  2. Il perdurare della stagnazione dei redditi contribuisce ad accentuare questa tendenza riducendo le disponibilità da destinare all’investimento immobiliare da parte delle famiglie;
  3. Anche
    l’evoluzione demografica sembra costituire un rischio per la tenuta dei prezzi delle abitazioni: il progressivo calo delle nascite probabilmente contribuirà, nel tempo, a ridurre la domanda. 

Dunque sarà difficile scongiurare l’ombra di una lunga fase recessiva del mercato immobiliare sia in termini di compravendite che di prezzi. 

Il mercato immobiliare che ancora funziona

Esistono invece delle scelte molto interessanti relative all’acquisto immobiliare se sappiamo scegliere :

  • le zone con alta densità di popolazione e attività imprenditoriali (es. Milano che non risente assolutamente dei punti sopra elencati)
  • l’affitto breve ad uso turistico in zone ovviamente molto richieste (Es. Firenze, Roma, Venezia… in Italia fortunatamente ce ne sono molte) che però prevede un importante impegno gestionale da parte del proprietario.

Conclusioni

E’ ovvio che si acquista un immobile più per esigenze di natura  affettiva che per benefici finanziari. Questo vale sia per una prima casa che per una seconda residenza per trascorrere le vacanze o il tempo libero.

La scelta, in questo caso, è imprescindibile da un’accurata analisi sull’entità dell’eventuale finanziamento da contrarre per l’acquisto: 

indebitarsi “a vita” con un mutuo per comprare la casa dei sogni può comportare un pesante vincolo di natura professionale e territoriale:

l’obbligo di far fronte al pagamento della rata renderà più difficile, un domani, cambiare il proprio stile di vita.
Lasciare un lavoro che magari è diventato opprimente dopo aver compreso che si preferisce seguire altre aspirazioni può diventare difficile quando ci si è impegnati a pagare un finanziamento trentennale.
Lo stesso principio vale per chi decidesse di trasferirsi altrove rischiando, dunque, di dover Svendere velocemente la propria abitazione in un contesto di calo delle quotazioni.


Ogni scelta, in questo ambito, è estremamente personale e la risposta al quesito “e se un domani volessi cambiare vita?” non può che essere soggettiva.
Sarebbe, tuttavia, sbagliato non porsi la domanda (approfondisci leggendo l’articolo de “Il Sole 24”).

Ricevi gratuitamente tutti i nuovi articoli via mail, insieme ad aggiornamenti esclusivi! 

Iscriviti

* indicates required






Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *