Focus sul crowdfunding immobiliare

Un paio di post fa ho parlato di investimenti immobiliari rimandando ad un successivo articolo di approfondimento su una nuova forma di investimento sul mattone: il crowdfunding immobiliare

Per analizzare tutte le sfaccettature di questo strumento ho pensato di coinvolgere un esperto del settore, che in prima persona investe da tempo su varie piattaforme di crowdfunding immobiliare.

Infatti Domenico Cervo, dopo aver conseguito la laurea triennale a Pisa in Economia Aziendale adesso vive a Roma dove studia alla Luiss Corporate Finance.

L’aspetto che più mi ha colpito di Domenico è la sua chiarezza di idee su come gestire le proprie finanze nonostante la sua giovane età (appena 25 anni).

E in più, sul suo blog financeshot.com condivide con i suoi lettori tutte le scelte di investimento che effettua e l’andamento nel tempo delle stesse, focalizzando l’attenzione soprattutto sull’utilizzo di piattaforme di PeerToPeer Lending e crowdfunding immobiliare

Oggi quindi avrò il piacere di attingere dall’esperienza di Domenico che si è reso disponibile a rispondere ad alcune nostre curiosità sul mondo degli investimenti su piattaforma:

Domenico, per prima cosa, da quanto tempo investi nel crowdfunding immobiliare e come hai conosciuto questa opportunità di investimento?

Innanzitutto buongiorno a tutti, vorrei cominciare ringraziando David per questa incredibile opportunità, e aggiungo che per me è un grande onore essere qui e poter condividere le mie esperienze con voi, sperando che possano risultarvi utili. 
Come scritto sopra da David investo nel settore del crowdfunding immobiliare da inizio 2018. Prima di effettuare il mio primo investimento ho dedicato 2-3 mesi ad incrementare/approfondire la mia formazione e conoscenza di questo particolare settore. 
Questo è un passo che consiglio a tutti coloro che vogliano approcciarsi a questo mondo, ma anche a chi vi è già dentro. Non dimentichiamo mai  che dobbiamo sempre conoscere a fondo ciò su cui stiamo investendo.
Venni a conoscenza di questa interessante opportunità di investimento leggendo dei forum online dove i “pionieri” presentavano le prime piattaforme nate.
Fin da subito mi sono innamorato di questa opportunità per diversi motivi: la facilità di utilizzo, il basso investimento iniziale richiesto, e la possibilità di diversificare con facilità fanno del crowdfunding immobiliare uno strumento che non può mancare in un portafoglio ben strutturato.
Mi sono quindi deciso a provare questa tipologia di investimento, che permetteva di ottenere interessi annuali notevoli (dal 12 al 17% annuo).

Il mio primo investimento è stato effettuato sulla piattaforma Bulkestate.
A questo sono seguiti, nei mesi immediatamente successivi, i primi investimenti in EstateGuru e Housers. Infine, ad inizio 2019 ho aggiunto a queste Envestio.
Con il passare del tempo ho avuto modo di conoscerle bene e di capire  su quali di queste ho intenzione di investire ulteriore capitale e su quali invece preferisco non aggiungerne.
Per chi fosse interessato ad approfondire il funzionamento di ogni singola piattaforma citata, ricordo che sul mio blog sono sempre disponibili, nell’apposita sezione, approfondite recensioni di queste piattaforme in cui spiego il loro utilizzo passo passo ed esprimo le mie opinioni a riguardo.

Quali sono le piattaforme che hai sperimentato e quali ritieni siano i loro principali punti di forza e debolezza?



Come detto sopra, fino ad ora ho provato e sto utilizzando 4 diverse piattaforme: EstateGuru, Housers, Envestio e Bulkestate. Il loro funzionamento è abbastanza simile.
A mio parere i principali punti di forza di queste piattaforme (e del crowdfunding immobiliare in generale) sono i seguenti:

  • Facilità di utilizzo – L’iscrizione e il successivo utilizzo di queste piattaforme è molto semplice e alla portata di tutti;
  • Rendimento – Queste piattaforme sono in grado di offrire un tasso di interesse annuo notevolmente superiore a quello offerto, ad esempio, dai conti deposito o dall’investimento obbligazionario.
    Ovviamente da questo deduciamo che il rischio legato a questa tipologia di investimenti è superiore ai due esempi riportati sopra. Infatti il rischio sottostante è sempre da tenere in seria considerazione durante la costruzione del nostro portafoglio;
  • Diversificazione – La presenza sul mercato di un gran numero di piattaforme di crowdfunding immobiliare, locate in diversi paesi, permette all’investitore di poter facilmente diversificare il proprio capitale e di non concentrarlo su una sola piattaforma o in un solo paese.
    Inoltre, all’interno delle singole piattaforme troverete un gran numero di progetti immobiliari da finanziare. Questo permette un ulteriore livello di diversificazione;
  • Capitale necessario – Non tutti hanno a disposizione decine di migliaia di euro da investire, purtroppo. Questa tipologia di piattaforme ci permette di impiegare anche piccole somme, permettendo così anche a coloro che non dispongono di grossi capitali di poter investire e crearsi una rendita. Reputo  questa caratteristica di fondamentale importanza, perché credo fermamente che il mondo degli investimenti dovrebbe essere aperto a tutti, indipendentemente dal capitale a disposizione.

Sia chiaro però che non è tutto oro quel che luccica. Voglio quindi segnalarvi anche quelli che sono a mio parere i punti di debolezza del settore del crowdfunding immobiliare, che sono anche quelli a cui dobbiamo porre più attenzione.

  • Rischio – Come forse saprete, nel mondo degli investimenti, ad ogni livello di rendimento, è strettamente correlato un determinato livello di rischio: ad un rendimento  maggiore corrisponde un rischio maggiore. Investire nel crowdfunding immobiliare, per fare un esempio, presuppone un rischio maggiore rispetto a destinare la stessa cifra in obbligazioni.Vi consiglio quindi di considerare bene questo rischio aspetto prima di investire nel crowdfunding immobiliare.
  • Ogni piattaforma è (seppur leggermente) diversa dalle altre – Tenete in conto che ogni  sito ha delle peculiarità che lo differenziano da tutti gli altri. Non è quindi sufficiente capire il funzionamento di una singola piattaforma per poter investire sulle altre.
    Vi suggerisco caldamente di studiare a fondo ogni singola piattaforma prima di investire del denaro su di essa. Così facendo potrete evitare spiacevoli sorprese.

L’attività di ogni piattaforma è soggetta ad una preventiva forma di autorizzazione da parte di una qualche autorità di vigilanza? 

A questa domanda non è possibile purtroppo rispondere in maniera univoca.
Voglio fin da subito chiarire che  questo particolare aspetto varia da piattaforma a piattaforma, ed è uno  dei punti che dobbiamo assolutamente verificare e comprendere prima di investire nel crowdfunding immobiliare.
Sul web è possibile trovare un grandissimo numero di siti che offrono servizi di crowdfunding immobiliare.
Non tutti sono affidabili, tanto che alcuni sono vere e proprie truffe. Il mio consiglio in questo caso è di approfondire quanto più possibile questo punto prima di depositare denaro su una specifica piattaforma.

Per fare un esempio, parliamo brevemente della situazione di Housers. Housers è una piattaforma di crowdfunding immobiliare nata in Spagna, poi arrivata in Italia, che permette di investire in progetti immobiliari situati in Spagna, Italia e Portogallo. In questo caso, possiamo verificare  sul sito di Housers stesso che la società è registrata presso l’autorità spagnola di vigilanza dei mercati finanziari CNMV. Possiamo quindi  verificare sul sito CNMV la reale iscrizione e altri dati molto utili riguardo la società.

Come è possibile aderire a queste piattaforme? E come viene regolato il processo d’investimento? E’ possibile scegliere tra diversi immobili/aree geografiche?

Una volta terminato il nostro “percorso di formazione” riguardo questa opportunità di investimento sarà sufficiente iscriversi alle piattaforme che reputiamo più affidabili, adatte a raggiungere i nostri obiettivi finanziari e che rispecchiano il nostro profilo di rischio.

L’iscrizione è sempre gratuita e una volta terminata vi permetterà, in molti casi, di accedere ad informazioni riguardo ai progetti immobiliari disponibili solo agli utenti iscritti.
Una volta iscritti alla piattaforma dovrete semplicemente effettuare un bonifico verso la piattaforma stessa per poter cominciare ad investire. In genere i fondi saranno disponibili sul vostro account nel giro di 2-3 giorni lavorativi. Da quel momento, potete cominciare  a scegliere su quale progetto destinare il vostro denaro.

Il processo di investimento è simile su tutte le piattaforme. L’investitore decide la cifra da investire su un singolo progetto immobiliare ed effettua l’investimento. Fatto questo dovrà attendere il termine della fase di raccolta di capitali del finanziamento  del progetto affinchè il processo abbia effettivamente inizio.
Le tempistiche di questa fase variano parecchio da piattaforma a piattaforma: su piattaforme come Housers un singolo progetto può rimanere aperto e non completamente finanziato anche più di 30 giorni, mentre su piattaforme come EstateGuru in genere ogni progetto rimane aperto 3-4 giorni e poi viene completamente finanziato.
Tali tempistiche dipendono fortemente dalla liquidità che gira sulla piattaforma in oggetto e dalla dimensione delle iniziative immobiliari proposte.

Ci tengo a darvi qualche consiglio per effettuare un investimento intelligente e ragionato:

  • Non concentrate il vostro investimento su un unico progetto immobiliare. Una volta che avete a disposizione i fondi, divideteli almeno in 3-4 diverse proposte; 
  • Prima di effettuare un investimento su un progetto, analizzatelo quanto più a fondo possibile per capirne le tempistiche, le garanzie, le modalità di investimento e così via. Sono tutte informazioni che troverete sulla pagina del progetto stesso;
  • Diversificate anche geograficamente, dove possibile. Alcune piattaforme, come la citata Housers, permettono di investire in progetti dislocati in diversi paesi europei.
    Approfittatene e non investite tutto il capitale in un unico paese.

Quali sono i rischi legati a queste piattaforme?

Come già osservato, non è tutto oro quel che luccica. Non dobbiamo commettere l’errore di credere che questo sia un investimento infallibile e privo di rischi.
Di rischi ce ne sono ed è fondamentale che ogni investitore ne sia bene a conoscenza. Sul mio blog cerco sempre di mettere in chiaro questo aspetto, perché tante persone si fanno abbagliare dall’altro rendimento tralasciando completamente i rischi correlati.

  • Il primo rischio che mi viene in mente è che una piattaforma chiuda da un giorno all’altro. Può accadere (e si è già verificato negli anni passati).
    Questo può capitare per diversi motivi, in primis per una pessima gestione della piattaforma stessa da parte del suo staff. E’ un eventualità che può verificarsi per ogni piattaforma in modo più o meno probabile.
    Nella selezione della piattaforma vi consiglio sempre di tenere in conto le performance passate e la stabilità della stessa.
  • Un altro rischio che voglio segnalarvi è quello di “settore”. Il crowdfunding immobiliare è un fenomeno relativamente recente e non ha mai avuto modo di vivere un periodo di crisi dei mercati globali.
    Ne consegue che non è dato sapere come potrebbe comportarsi nel caso di una nuova crisi, e le opinioni sono parecchio contrastanti a riguardo.
  • Oltre a questi, vi è il rischio, all’interno di ogni singola piattaforma, di  incorrere in progetti che vanno in default o ritardano il pagamento degli interessi o del capitale.
    Proprio per questo motivo prima ho consigliato di  diversificare sempre anche all’interno delle singole piattaforme.

Quali sono le percentuali di rendimento medie? Vengono erogate al netto o al lordo delle imposte?

Anche qui la risposta è parecchio variegata. Diciamo che il range di rendimento del settore è 8-20% annuo e varia molto da piattaforma a piattaforma. Esistono piattaforme che offrono rendimenti inferiori perché operanti in mercati immobiliari meno attivi e meno rischiosi, come può essere ad esempio Housers, ma anche piattaforme che invece offrono rendimenti molto elevati, come ad esempio Envestio

Per quanto riguarda invece la seconda domanda, la questione è molto semplice. Le piattaforme estere distribuiscono le rendite lorde, e sarà compito nostro dichiararle. La dichiarazione è facilitata, nel senso che ogni piattaforma fornisce, quando vogliamo, un modulo che riepiloga la nostra situazione sulla piattaforma. Modulo che noi potremo consegnare ad esempio al nostro commercialista.
Al contrario le piattaforme italiane, come  Walliance, distribuiscono rendite nette. L’investitore quindi non avrà da compiere ulteriori passaggi. 

Starà a noi scegliere se investire in piattaforme estere e ricevere rendimenti superiori, ma con poi la necessità di dichiarare le rendite e pagarci le dovute tasse, oppure investire in piattaforme italiane e ottenere rendimenti inferiori ma ricevendo già la rendita netta.

E quale invece la durata media di ogni operazione di investimento?

Essendo investimenti immobiliari ovviamente la durata non è breve. Possiamo dire che la maggior parte dei progetti ha una durata che va dai 10 ai 24 mesi. Non vedetelo quindi come un investimento per il brevissimo termine.

C’è però da dire che alcune piattaforme prevedono il cosiddetto mercato secondario, che non è altro che una sezione della piattaforma stessa che permette all’investitore di rivendere ad altri utenti le proprie quote di progetti immobiliari finanziati, nel caso voglia liquidarle per un qualsiasi motivo. Ne è un esempio EstateGuru, che ha introdotto il mercato secondario proprio il mese scorso. La presenza o meno del mercato secondario è un aspetto che gli investitori considerano importante durante la valutazione di una piattaforma, e spesso porta a preferirne una rispetto ad un’altra. 

Considerate però che questa possibilità è fornita da ben poche piattaforme di crowdfunding immobiliare. Al contrario è molto più comune nel P2P Lending.

Sulla base di quali criteri scegli le iniziative su cui investire?

Come ho detto prima, è importante valutare bene ogni singola opportunità prima di investirci parte del nostro capitale. Sono pur sempre i nostri soldi e dobbiamo sempre sapere su cosa sono investiti. Detto questo, le piattaforme di crowdfunding immobiliare forniscono una buona quantità di informazioni riguardo ai singoli progetti proposti.

La mia analisi comincia dalle informazioni “basilari”: rendimento, dove si localizza l’immobile, durata dell’investimento, tipologia dell’investimento.
Cerco sempre durate dell’investimento intorno ai 12 mesi, preferisco non andare oltre.
Sulle piattaforme, come EstateGuru, che prevedono progetti immobiliari cosiddetti Bullet e Full-Bullet (interessi pagati durante il prestito o al termine dell’investimento), tendo a preferire quelli che pagano interessi durante il prestito.
Se questa prima fase dell’analisi mi soddisfa, proseguo analizzando altri dati quali ad esempio LTV (Loan-To-Value – ossia il rapporto tra il finanziamento richiesto per l’iniziativa ed il valore effettivo dell’immobile: tanto più questo rapporto sarà alto tanto maggiore sarà il rischio sottostante.) e caratteristiche proprie dell’immobile (composizione, dimensioni..).

Sia chiaro che questi sono i criteri in base ai quali io personalmente decido di investire o meno in un progetto immobiliare. Credo che ogni investitore debba effettuare la propria analisi basandosi su ciò che reputa più importante e più adatto al proprio profilo.

Che consigli daresti a chi volesse iniziare ad investire nel crowdfunding immobiliare?

Di consigli ne ho già dati diversi nell’articolo, qui mi limito a ribadire quelli che reputo più importanti. Non mi stancherò mai di ripetere che prima di cominciare ad investire si deve conoscere quanto meglio possibile l’opportunità di investimento con cui abbiamo a che fare. Solo così possiamo effettuare investimenti intelligenti e ridurre al minimo gli errori e le mancanze.

Un altro consiglio a cui tengo tantissimo riguarda l’adeguata diversificazione. E’ fondamentale diversificare al meglio il nostro investimento. Ho scritto un interessante articolo a riguardo, che indica quali sono le 5 dimensioni lungo le quali ogni investitore dovrebbe diversificare il proprio investimento. Per farla breve, ricordatevi sempre di diversificare per piattaforma, paese, lunghezza dell’investimento e rischio dell’investimento. Cercate di essere quanto più bilanciati possibile per ciascuna delle precedenti dimensioni.

A questi due fondamentali consigli aggiungo anche un suggerimento personale: cercate il modo di tracciare, di mese in mese, il vostro investimento. Solo così potrete avere sempre ben chiara la vostra situazione a riguardo.
Io ho cominciato a riportare il tutto su un foglio excel da me creato e successivamente ho cominciato a tracciare i miei investimento anche sul blog, nei miei report mensili.

Spero di essere stato esaustivo e che il tutto sia chiaro per voi. 

Se avete domande scriveteci pure nei commenti e saremo felici di rispondere.

Vorrei ringraziare nuovamente David per questa incredibile opportunità, vi auguro una buona giornata e vi aspetto anche sul mio blog!

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2 Comments

  1. Grazie David, e spero che l’articolo possa interessare i tuoi lettori! 🙂

    1. Ne sono sicuro Domenico! I lettori del blog sono… Avanti🔝! 😉

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